[나홀로소송] 부동산인도명령 집행, 명도소송 강제집행시 고려할 점
부동산 명도 강제집행에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
명도집행이 필요한 경우는
- 부동산 경매에서 부동산을 낙찰받은 경우, 매수인의 신청에 따른 부동산인도명령에도 불구하고 점유자가 임의로 인도를 하지 않는 경우와
- 주택, 상가 등 부동산명도소송에도 불구하고 피고가 임의로 부동산 명도를 하지 않는 경우
에 명도 강제집행이 필요합니다.
우선 명도집행의 경우 굉장히 번거롭게 때문에 명도집행에 앞서 점유자와 협의를 하는 것이 매우 중요합니다.
상대방이 자력이 없는 경우가 많아 집행비용을 회수하기가 곤란할 수 있으므로, 약간의 이사비로 합의를 할 수 있다면, 협의로 명도로 사건을 마무리 짓는 것이 좋습니다.
1. 부동산인도명령집행
부동산강제경매 낙찰자가 매수대금 완납 후 6개월 내에 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다.
점유자가 인도명령에 불응하는 경우 인도명령집행을 합니다.
점유자에게 강제집행을 예고하고 언제까지 점유물을 인도하라는 기한을 정하는 계고처분을 거쳐서
법원의 집행관이 강제집행을 하게 됩니다.
강제집행의 경우, 가령 주택 강제집행은 점유자가 주택에 없을 때, 현관문을 강제로 개문하고, 주택에 있는 냉장고, 쇼파, 침대, 기타 노트북 등 동산을 집에서 빼고, 창고에 보관합니다.
창고업자에 대한 창고비는 추후 점유자(채무자)에게 구상할 수 있지만, 일단은 채권자가 지불을 하여야 합니다.
따라서 창고에 보관되어 있는 점유자의 동산에 대하여 발빠르게 유체동산 압류, 경매절차를 진행하여야 하는데, 경매의 경우 유체동산압류, 경매신청을 하기 위한 집행권원이 없으므로(명도소송의 경우 인도시까지의 부당이득상당액에 대한 집행권원이 있음) 집행비용액확정신청을 최우선적으로 득하여야 합니다.
집행비용확정신청에 대하여 결정이 있으면 이를 집행권원으로 하여 유체동산압류및경매를 신청합니다.
그리고 창고에 보관되어 있는 유체동산에 대하여 이를 경매로 낙찰받을 자가 없는 것이 보통이므로,
창고비 등의 추가지출을 막기 위하여 채권자가 스스로 낙찰을 받습니다.
낙찰받을 경우 동산에 대한 매수대금을 지불하여야 하는데, 이는 위에서 받은 집행비용확정결정에 따른 집행비용액을 상계처리하는 방법으로 지불하면(또는 차액만) 됩니다.
나아가 낙찰받은 동산은 필요한 것은 가져가되, 나머지는 버려야 하므로, 폐기물처리비용이 발생합니다. 창고 옆에 항시 대기하고 있는 폐기물처리업자에게 돈을 지불하고 처리하시면 됩니다.
참고로 창고비와 폐기물처리비용은 해당 업자와 협의가 가능하므로 요령껏 협의를 하시어 지출비용을 줄여야 합니다.
2. 명도소송 강제집행
명도소송의 경우에도 부동산인도명령에 따른 강제집행절차와 유사합니다.
강제집행 전 협의가 가능하다면 협의로 퇴거시키는 것이 좋습니다(내용증명 등 활용).
명도판결을 받은 후 집행문을 부여받아 강제집행신청서를 접수합니다.
집행관에 의하여 강제집행이 시작되고 계고처분(예고)을 거쳐
목적물의 점유를 채권자에게 이전하는 과정을 거치게 되는데,
마찬가지로 강제개문 등의 과정을 거쳐 주택에 있는 채무자의 동산 등 물품을 빼내어 창고에 보관하고 빈 주택을 채권자에게 넘겨줍니다.
창고비 지출을 막기 위하여 창고에 있는 동산 압류경매신청이 필요한데,
이 경우는 명도소송 진행시 인도시까지의 부당이득반환에 대한 판결도 같이 받는 것이 보통이므로 부동산인도명령과는 달리 집행비용확정신청을 거치지 않아도 동산압류경매신청이 가능합니다.
그 이후의 절차는 부동산인도명령 강제집행절차와 마찬가지로 낙찰을 받아 동산을 폐기처리하는 과정을 거치고, 지출된 비용에 대해서는 채무자에게 구상을 하면 됩니다.
이상 부동산 명도 강제집행절차에 대하여 알아보았습니다.
대법원 1999. 4. 16. 98마3897 결정[부동산인도명령]
【판시사항】
경락인이 대금 납부 후 채무자나 소유자에게 경매 목적 부동산을 양도한 경우, 경락인이 채무자나 소유자에게 인도명령신청을 할 수 있는지 여부(소극)
【결정요지】
부동산인도명령이 경락인(낙찰자)에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 민사소송법 제647조 제1항 단서를 유추적용하여 경락인(낙찰자)의 인도명령신청을 거절할 수 있다고 할 것인바, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대하여 그 매도 부분에 관한 점유이전의무를 지므로 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다고 해석하여야 하고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위해서는 그 매매계약이 해제되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이며, 그 점유권원이 소멸되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 한다.