[민사] 주택, 상가 등 명도소송에 기한 강제집행(명도집행)과 강제경매절차에서 부동산인도명령에 기한 강제집행

명도, 인도집행은 크게 명도판결에 기한 집행과 부동산인도명령에 기한 집행으로 나눌 수 있습니다.

강제경매절차에서 매수인(낙찰자)은 점유자를 내보내기 위하여 부동산인도명령신청이라는 간편한 절차를 이용할 수 있습니다.

낙찰자가 점유자를 상대로 명도소송을 제기하게 하고, 그에 따라 판결을 받아 강제집행절차에 나아가게 된다면,

기간이 너무 오래 소요되므로 강제경매절차에서의 매수인(낙찰자)은 매수대금을 완납한 후 6개월 이내에는 부동산인도명령신청에 따라 강제집행을 밝을 수 있습니다.

그런데 매수대금 완납 후 6개월이 지난 이후에는 부동산인도명령신청이 가능하지 않으므로 주의를 요합니다. 6개월이 도과된 경우 매수인은 낙찰자를 상대로 명도소송을 제기하여 판결을 획득한 후 강제집행에 나아가야 합니다. 명도소송절차를 거치면 시간이 오래걸리므로 반드시 6개월 이내에 부동산인도명령을 신청하여야 합니다.


대법원 1999. 4. 16. 자 98마3897 결정 [부동산인도명령]

부동산인도명령이 경락인(낙찰자)에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 민사소송법 제647조 제1항 단서를 유추적용하여 경락인(낙찰자)의 인도명령신청을 거절할 수 있다고 할 것인바, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대하여 그 매도 부분에 관한 점유이전의무를 지므로 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다고 해석하여야 할 것이다.
따라서, 이 사건 재항고인인 채무자 겸 소유자와 부동산인도명령의 신청인인 낙찰자 사이에 각 대리인에 의한 매매계약이 성립됨으로써 재항고인은 부동산인도명령 신청인에 대해 대항할 수 있는 점유권원을 가지게 되었다고 보아야 할 것이고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위해서는 그 매매계약이 해제되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이며, 그 점유권원이 소멸되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 할 것이다.

명도소송 판결에 기한 강제집행이든 부동산인도명령에 기한 강제집행이든

소유자 등이 강제집행을 신청하면 곧바로 명도집행을 하는 것이 아니라,

계고절차를 거칩니다. 이는 점유자에게 언제까지 명도, 인도의무를 이행하라고 기한을 정하는데, 점유자에게 마지막 기회를 부여하는 것입니다.

계고절차는 증인이 참석한 상황에서 점유자가 점유하는 주택, 상가 등의 현관문 안쪽에 계고문을 게시(부착)하여 집행합니다.

집행관이 계고절차를 진행하기 위하여 현장에 갔는데 점유자가 부재중인 경우 문을 강제로 개문하여 현관문 안쪽에 계고문을 부착합니다.

※ 여담으로 점유이전금지 가처분 집행 사안이기는 하나, 점유자가 부재하여 문을 강제로 개문하였는데, 개 십여마리가 주택 내에 있어서 법원 게시문 부착에 어려움을 겪었던 사례도 있습니다.

계고절차를 거쳤음에도 불구하고 점유자가 응하지 않은 경우 강제집행에 나아가게 됩니다.

명도집행은 주택, 상가 내에 존재하는 점유자의 물품들을 모두 들어냅니다.

에어컨, 침대 등 분리가능한 물품은 모두 들어냅니다.

점유자의 물품은 창고업자에게 보관을 시키고 창고업자와 보관계약을 하는 당사자는 소유자 등 강제집행 채권자입니다.

따라서 사후에 점유자에게 비용상환청구를 하는 것은 별론으로 하고, 창고업자와의 관계에서 보관료를 내는 자는 소유자등입니다.

이 경우 점유자 등이 창고업자에게 보관료를 정산하고 자신의 물품을 수거해 가는 경우에는 별다른 문제가 생기지 않지만,

만약 점유자 등이 연락도 되지 않고 사실상 물품의 소유권을 포기했다고 보여질 정도라면 매월 창고비가 지출되는 문제가 발생합니다.

소유자 등은 이를 방지하기 위하여 창고에 보관되어 있는 물품 등에 대하여 동산 압류 경매신청을 하여야 하는데,

여기서 판결에 기한 경우와 부동산인도명령에 기한 경우가 차이가 있습니다.

명도소송은 통상 명도시까지의 부당이득반환청구도 하므로, 창고 보관 물품에 대하여 바로 경매신청이 가능합니다.

그러나 부동산인도명령의 경우 창고 물품에 대하여 집행을 할 수 있는 권원이 없습니다.

따라서 부동산인도명령의 경우 발빠르게 집행권원을 얻기 위해서는 집행비용액확정신청을 거쳐 결정문을 득하여야 합니다.

집행비용액 확정결정문으로 물품에 대한 압류 경매신청이 가능합니다.

해당 창고 보관 물품에 대하여 경매에 참가하려는 사람은 통상 없으므로,

소유자 등은 자신이 낙찰자가 되어야 합니다.

낙찰을 받는 경우 집행비용과 낙찰대금은 서로 상계처리합니다.

소유자등은 낙찰을 받은 후 창고에 보관되어 있는 물품의 소유권을 취득하여 이를 처분할 수 있는데,

창고에 보관 중인 물품 중 쓸모가 있는 물품은 가져가고 나머지는 폐기처리하여야 합니다.

폐기처리업자는 창고업자의 창고에 상주하는 사람이 많은데, 이 경우 폐기물처리업자와의 적절한 협의를 거쳐 폐기물처리비를 감하는 시도도 하여야 합니다.

점유자의 물품을 처리하면 명도집행절차는 마무리되고,

남은 것은 점유자를 상대로 집행비용 등 비용상환청구를 하는 것입니다.

이상 명도집행절차에 대하여 간략히 알았습니다.