계약금, 해약금, 위약금

1. 의의

 

계약을 체결함에 있어서 그 계약에 부수하여 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타의 유가물이다.

 

계약금계약은 요물계약으로 판례 또한 '계약금은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로, 단지 계약금을 지급하기로 약정만 하였거나 일부만을 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주 계약을 해제할 수는 없다.'고 판시하였다.

 

한편, 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 "매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서, 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라...해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다"고 판시

 

2. 위약계약금

 

 채무불이행의 경우 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전을 말한다. 계약금은 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니고 별도의 특약이 있어야 한다. 이 위약계약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어 실손해액과는 상관없이 위약금으로서 손해배상액에 충당된다. 계약금이 위약금으로서의 성질도 겸유하는 경우 민사소송에서 부당히 과다하다 하여 감액의 주장도 가능합니다.

 

3. 해약금

 

해제권유보의 대가로서의 계약금을 말한다. 계약금은 해약금으로 추정된다. 이는 위약계약금으로서의 계약금의 성질을 병존적으로 가질 수 있다. 즉, 매매 당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때 그 배액을 상환한다는 약정이 있는 경우 이는 손해배상액 예정으로서의 성질과 해약금으로서의 성질이 동시에 인정된다고 봄이 판례이다.

 

해약금에 의한 해제는 제공자는 계약금을 포기하고 해제의 의사표시를 하여, 수령자는 계약금의 배액을 상환하며 해제의 의사표시를 하여 행한다.

 

해약금에 기한 해제는 어느 일방의 이행 착수 전에만 할 수 있는데 부동산 매매에 있어서 중도금의 지급이 있으면 해약금에 기한 해제를 할 수 없고 별도로 일방의 채무불이행의 사정이 있어야 한다.