[주택임대차보호법] 임대차계약에 있어서 임차인의 계약갱신요구권.

최근 주택임대차보호법의 개정으로 주택임차인의 계약갱신요구권을 인정하는 조항이 신설되었습니다.

​

관련 조문은 다음과 같습니다.

​

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

주택임대차보호법 규정

주택임차인은 임대차기간 만료 6개월 전에서 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신을 요구하는 정석적인 방법은 임대인에게 내용증명을 보내는 것일 것입니다. 임대인과의 앞으로의 관계로 인하여 내용증명을 보내는 것이 꺼려지는 경우, 계약갱신요구권 행사사실에 대한 증거를 남기기 위하여 문자나 통화녹음 정도는 해두는 것이 좋습니다.

​

계약이 갱신된 경우 임대인과의 임대차계약이 갱신되고 임대차기간은 2년으로 봅니다. 2년이라는 기간은 임차인 보호를 위한 것으로, 계약이 갱신된 경우라고 하더라도 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다(묵시적 갱신의 경우를 준용, 동법 제6조의 2). 다만 해지의 효력은 3개월 뒤에 발생합니다. 임대인은 2년이라는 기간 동안 계약을 해지할 수 없습니다. 한편 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

반응형

계약갱신요구권을 행사하면,

원칙은 계약갱신이 되지만,

계약갱신이 인정되지 않는 예외도 있습니다. 중요한 부분만 보면 다음과 같습니다.

- 임차인이 2기의 차임에 이르도록 연체한 경우
(이 경우는 뒤에 연체액을 지급하였어도 연체사실이 없어지지 않고 연달아 연체할 것도 요하지 않습니다.)

- 임대인과 임차인의 합의로 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

- 주택에 대하여 재건축의 사정 등이 있는 경우

- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
(이 경우 임대인 본인이 거주하는 경우 뿐만 아니라 직계존속, 직계비속이 거주하는 경우도 포함합니다.)

그 밖에 계약갱신요구권이, 임대인의 차임 등의 증감청구권을 배제하는 것은 아닙니다.

임대인은 임차인의 계약갱신요구가 있다고 하더라도, 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있습니다.
다만 증액은 20분의 1을 초과할 수 없습니다.

주택임대차보호법은 편면적 강행규정, 즉 임대차계약의 내용이 주택임대차보호법에 반하여 임차인에게 불리한 경우 효력이 없습니다(무효).